Por Marina Tiellet, Melissa Vasques e Thiago Costa
Surgido no exterior como estratégia de combate ao déficit habitacional em uma Europa pós-Segunda Guerra e, posteriormente, difundindo-se no programa norte-americano (DINIZ, 2016), a locação social desenha-se, em suas distintas configurações e formas, como um serviço de moradia ofertado pelo Poder Público.
A moradia passa a ser objeto de uma prestação de serviço e não mais de um produto, distinguindo-se das demais políticas habitacionais por ofertar moradia sem a transferência da propriedade. Por meio de um pequeno aluguel e/ou taxa o Estado disponibiliza acesso à moradia a certos perfis populacionais. No caso do exemplo brasileiro, em São Paulo, o programa buscou priorizar a região central para enfrentar a segregação socioespacial e a inacessibilidade da casa própria em tais endereços. Surgem então como um serviço público contínuo.
Algumas das características mais estratégicas e de maior potencial de impacto da locação social:
- a influência no mercado de locação popular, podendo regular indiretamente os preços de locações residenciais e combater valores abusivos praticados em cortiços e aluguéis privados semelhantes;
- a propriedade, por ser pública e intransferível, permanece fora do mercado, estando, portanto, imune às pressões do mercado imobiliário e evitando a distorção dos modelos de habitação social baseados na propriedade privada – nos quais movimentos especulativos impelem, por diversas vezes, sobretudo nas regiões centrais, a revenda de unidades para populações mais privilegiadas;
- a mobilidade residencial e flexibilidade na relação com o território, facilitando a mudança de endereço segundo novas condições econômicas ou necessidades do morador – questão essencial para trabalhadores informais e sujeitos a atividades esporádicas ou transitórias, que definem muitas vezes a sujeição à cortiços, tal como reforça pesquisa de 2015, na qual 48% dos moradores dos 92 imóveis encortiçados de São Paulo avaliados iam trabalhar a pé e quase 75% deles gastavam menos de trinta minutos no trajeto para o trabalho (BALBIM, 2015);
- a capacidade de atuar em regiões centrais com infraestrutura e oferta de trabalho, aproximando residência e oportunidades de emprego, reabitando zonas “abandonas” e criando opções regularizadas de residência para baixa renda em locais com vocações populares, mas inacessíveis diante dos valores para aquisição de imóveis e terrenos.
Estas potencialidades já haviam sido destacadas na Política Nacional de Habitação (2004) para viabilizar a produção habitacional dentro do perímetro urbano, evitando a proliferação de loteamentos fora da malha urbana, por meio da promoção de linhas de financiamento para apoiar a reabilitação urbana e o adensamento de áreas centrais desocupadas, com habitação de interesse social, de forma a otimizar a infraestrutura instalada, associando a locação social com contribuição estratégica ao equilíbrio do mercado e redução do déficit habitacional.
Entrave cultural
No entanto, essa mesma base representa, no contexto brasileiro, um gargalo à adesão diante do arraigado modelo patrimonialista da casa própria – consolidado ao longo de extenso processo histórico, econômico e cultural, associando o acesso à moradia à propriedade privada, e às ambições populares ao sonho da casa própria. Sonho este que se reveste, simultaneamente, de elementos subjetivos quanto objetivos, ao consubstanciar, no imóvel, um projeto de vida e um mecanismo de ascensão social – muitas das vezes o único patrimônio familiar e fonte de alguma segurança, estabilidade financeira e investimentos previsível em um país volátil.
Essa cultura é alimentada ainda nas intervenções urbanas – e que se reflete mesmo nas políticas de habitação social nas quais se estimulam a produção e o financiamento de habitação popular própria em regiões cada vez mais periféricas. Até 1997 foram construídas 151 mil habitações populares pela COHAB e CDHU em São Paulo, sendo destas 62% na Zona Leste e nenhuma no Centro (DINIZ, 2016).
Essa produção se revela cada vez mais incapaz de dar conta da demanda habitacional ou responder adequadamente aos impasses e complexidades da questão habitacional dos grandes centros urbanos: a inacessibilidade da aquisição de moradia de qualidade e bem localizada para as camadas populares; a dificuldade de manter estas moradias em regiões que já contam com infraestrutura pública, oferta de trabalho e serviços; a sujeição a formas precárias e informais de habitações custosas em cortiços e ocupações em áreas bem localizadas.
Trata-se, portanto, de uma cultura que merece um olhar crítico e atento – sobretudo para encontrar brechas, ainda que esperar uma alteração massiva ou imediata desse comportamento social pareça irreal. No entanto, é preciso enfrentar os entraves culturais para que toda a força do instituto da locação social possa ser explorada.
EXPERIÊNCIA PAULISTANA DA LOCAÇÃO SOCIAL: o sucesso do Palacete dos Artistas
Ainda recente e de dimensão reduzida no território nacional, a locação social teve suas primeiras experiências na cidade de São Paulo a partir de 2002.
Instituído pelo Programa de Locação Social de São Paulo na Gestão da Prefeita Marta Suplicy, vinculado à Ação Morar no Centro por meio da Resolução nº 23 do Conselho do Fundo Municipal de Habitação (2002) e com sua extensão para a criação de um parque público de locação no Plano Municipal da Habitação de São Paulo (PMH), o programa paulistano de locação social conta hoje com mais de 903 unidades habitacionais já entregues, em 6 empreendimentos divididos em novos imóveis (Res. Parque do Gato – 2004; Condomínio Olarias – 2004 e Res. Vila dos Idosos – 2007) e em reformas de edifícios preexistentes (Ed. Asdrúbal do Nascimento – 2009; Ed. Senador Feijó – 2009 e Palacete dos Artistas – 2014).
O programa apresenta resultados significativos e indica caminhos possíveis na gestão de aspectos delicados da problemática habitacional na capital paulistana, ainda que apresente uma série de desafios na sua implantação e manutenção. Estes desafios envolvem a não implantação de programas integrados de geração de emprego e renda; a não execução de áreas integradas ou adjacentes para atividade econômica e fonte de renda local; entraves e ineficiências na gestão condominial e social, inclusive no referente à autogestão; falta de subsídios, fiscalização e acompanhamento social, bem como a inadimplência dos moradores (GATTI, 2015/2020).
O Palacete dos Artistas
Escolhemos analisar o exemplo de locação social que congrega dois elementos fundamentais: (i) reocupação de edifícios subutilizados na região central da cidade, e (ii) um público-alvo com menor apego ao sonho da casa própria. Trata-se do caso do prédio histórico construído em 1910, localizado na avenida São João, próximo à famosa esquina com a Avenida Ipiranga, que se tornou referência importante do modelo de locação social.
O atual Palacete dos Artistas fora construído com propósitos residenciais por Antonio Borges Caldeira. Funcionou como hotel a partir da década de 1950, sob o nome Palacete Cinelândia e, posteriormente, Hotel Cineasta até 2001, quando fechou suas portas e permaneceu abandonado até ocupação do Movimento Nacional de Luta pela Moradia, em 2011.
Após retirada da ocupação do prédio em 2012, no contexto do Programa Renova Centro e sob pressão de constantes reivindicações da categoria artística, a execução de um projeto de residência específica para artistas idosos se iniciou. O projeto se deu por meio do Programa Especial de Habitação Popular (PEHP) com custo total de R$ 8,2 milhões, dos quais R$ 4,2 milhões foram utilizados apenas para a desapropriação do edifício tombado. O edifício passou 2 anos, em reforma para abrigar os 50 apartamentos, em 4 diferentes plantas (de kitnets até unidades de 40m2).
Um dos fatores centrais do êxito do projeto é justamente o específico recorte social adotado para definição dos novos residentes: o projeto foi pensado e destinado exclusivamente para artistas com mais de 60 anos, com renda de até três salários-mínimos e cadastrados em entidades artísticas. Os beneficiários eram moradores que, em sua grande maioria, recebiam regularmente algum tipo de renda, auxílios sociais ou aposentadorias – contribuindo para o baixíssimo índice de inadimplência verificado no empreendimento.
Pertencentes a entidades como Sindicato dos Artistas, Movimento de Moradia dos Artistas e Técnicos, Cooperativa Paulista de Teatro, Associação Cultural de Condomínio dos Artistas e Técnicos, Ordem dos Músicos, Balé Stagium, GARMIC e Associação Nova Conquista, os moradores cadastrados no ano de 2008 e que aguardaram a entrega das unidades em dezembro de 2014, constituem um enorme conjunto de músicos, cantores, atores e diretores de teatro que enfrentam dificuldades financeiras e/ou não possuem moradias.
Para estes, o programa define que cada um deles irá destinar entre 10%, 12% e 15% de sua renda mensal (para aqueles com 1, 2 e 3 salários-mínimos, respectivamente) para o pagamento do aluguel do apartamento, sendo necessária a renovação de seu contrato a cada quatro anos e arcar individualmente com seus custos individuais de luz e internet, além do condomínio fixo de R$40,00 (despesas de água inclusos).
Entrevistamos Maitê Alves – nome artístico Maria Teresa Alves, ou “Tê”, para os amigos. Uma incansável e ativíssima artista de 80 anos, nascida em uma vila de pescadores em Boicana/Guarujá e orgulhosa moradora do Palacete há 6 anos completos do dia 7 de janeiro de 2021, que gentilmente cedeu seu concorrido tempo para uma longa e simpática conversa sobre suas memórias e vivências.
Apesar de seus diversos compromissos, como síndica do Palacete, cuidadora dos vizinhos, tia-bisavó, viajante, voluntária, atriz, palhaça, diretora de arte e de outras funções que acumula (mesmo com a pandemia que adiou 2 projetos artísticos que estava dirigindo e 1 viagem ao Canadá), Maria Teresa continua dirigindo incessantemente um espetáculo com estreia para ano que vem.
Os artistas organizados em entidades e com DRT (registrados na Delegacia Regional do Trabalho) reivindicavam, mesmo antes de 2008, um sistema de moradia para a classe, que enfrenta especiais dificuldades ao envelhecer e já havia pressionado e apresentado propostas aos prefeitos Marta Suplicy (2001-2004) e José Serra (2005-2006), sem avanços concretos. Só a partir de ação da atriz Nicette Bruno e Paulo Goulart junto ao prefeito Gilberto Kassab, o poder público teria começado as movimentações e a busca por edifícios abandonados na área central para a execução da proposta. “Encontrando” o antigo Hotel Cineasta, prédio foi reformado, após desocupação e desapropriação em 2012, e entregue em 2014 na gestão do prefeito Fernando Haddad (2013-2016) aos artistas sorteados que estavam inscritos na lista de demanda.
Foi o caso da Maitê, que foi sorteada e é uma das moradoras iniciais de uma das plantas maiores do edifício. Ela considera o apartamento, com sala, cozinha, quarto e banheiro, confortável e adequado para uma pessoa.
Além dos apartamentos, o edifício apresenta muitos outros espaços que foram pensados e construídos (na etapa projetual ou posteriormente) especialmente para os inquilinos – como a área médica, enfermagem, fisioterapia e odontologia, áreas de lazer, salão de festas, salas multiuso, horta, refeitório e lavanderia comunitários – e gerenciados em parceria com a COHAB-SP, com destacada participação pelos próprios moradores.
Uma vez que a COHAB-SP não arcaria com todas as despesas do imóvel, os moradores foram instruídos a criar um fundo de reserva – com o qual foram capazes de implantar, desenvolveram e manter lavanderia, biblioteca, 2 jardins, sala de costura, sala de jogos virado para o jardim, câmeras de segurança e limpeza das áreas comuns; e para o qual contribuem, aqueles que podem, com uma taxa que varia conforme as despesas das áreas comuns, a manutenção básica, as necessidades comuns e a quantidade de contribuintes.
Nessa autogestão, a própria Maitê e sua vizinha, Valéria di Pietro (ex-diretora e coordenadora de Projetos de Teatro da Febem), são espécies de síndicas do prédio, sendo responsáveis pela minuciosa organização, zeladoria e fiscalização do Palacete dos Artistas. Como relatou Maitê, Valéria faz os orçamentos e finanças, e ela faz as compras do condomínio e gerencia a parte operacional, do dia a dia – inclusive fazendo o papel de vizinha atenciosa dentro de uma comunidade em que há preocupação e cuidado recíprocos entre os diversos moradores. Há muitas histórias sobre como os moradores se certificam sobre a boa saúde uns dos outros, ajudam a decorar as casas dos vizinhos e trocam favores cotidianos.
Planta original, Palacete dos Artistas.
Planta tipo do projeto, Palacete dos Artistas.
Pavimento térreo do Palacete dos Artistas, com trecho central composto pelo hall de entrada, corredores, escada e elevador.
Abaixo e acima localizam-se as duas lojas comerciais voltadas para a rua.
(Fonte: Documentação Técnica da COHAB. DINIZ, 2016)
Maitê Alves nos conta que a comunidade residencial foi fortalecida ao decorrer dos anos e apropriou-se de diferentes formas de usos dos espaços de lazer que foram construídos. Assim foi com o teatro no primeiro andar, biblioteca, ateliê, lavanderia e a sala de leitura, onde montaram um cineclube. Durante seus 6 anos de residência no prédio, foram organizadas diversas atividades para os moradores e seus familiares, tudo a partir do fundo de reserva – inclusive a realização de peças de teatro, shows, festas “julinas” (já que em junho, grande parte dos moradores possuem as festas juninas de netos e familiares para ir) e de natal, nas quais participam residentes, familiares e convidados.
Esse exemplo reforça a importância, no modelo da locação social, da autogestão e de tirar proveito de laços comuns dos residentes para criar um senso de comunidade e fomentar a relação destes com o espaço em que residem e seus entornos – impactando diretamente em novas relações com a área central e sua reocupação.
Infelizmente estas atividades comunitárias foram as mais afetadas pela pandemia de COVID-19. Parte das vivências em comunidade no edifício, por consequência do isolamento, foram suspensas ou limitadas. De acordo com Valéria, houve uma sensação de perda generalizada pelos condôminos: “Aqui, nós temos uma convivência e uma vivência de comunidade muito intensa. Aos domingos, por exemplo, alguns moradores se reuniam em um almoço. Por ora, isso é impossível. Os almoços de domingo fazem muita falta.” (Entrevista dada para o jornal O Estado de São Paulo, 17 de junho de 2020).
Em 2020 teve festa julina, nem mesmo festa de natal. No entanto, Maitê garantiu que até o dia 07 de dezembro de 2020, a árvore de natal do Palacete estaria montada e disposta no hall de entrada do prédio. E, graças a mudanças de alguns hábitos, medidas sanitárias básicas e fortes laços comunitários – o uso da máscara generalizado, diminuição de passeios e contatos desnecessários com o mundo exterior, rodízio entre os moradores sobre quem fará as compras de mercado e farmácia para todos e atenção à saúde e a rotinas dos vizinhos – nenhum caso de contaminação por COVID havia ocorrido até a entrevista realizada no final do segundo semestre de 2020.
Muitos moradores estão aproveitando esse momento de introspecção para desenvolverem novos projetos ou finalmente realizarem aqueles que estavam só no papel. É o caso do cantor Raimundo José, de 77 anos: “…neste momento, os artistas estão algemados, sem teatros, com um momento cultural decadente. Mas é natural que a gente comece a se coçar. Eu já estou pensando em um disco, nos arranjos, nas orquestrações” (Entrevista dada para o jornal O Estado de São Paulo, 17 de junho de 2020).
De toda forma, os residentes do Palacete não escapam de outra dificuldade trazida pela pandemia: a financeira. Como relatado na mesma matéria do estadão, a pandemia tem sido um baque para os artistas, com pouco apoio, muitos passando necessidades. “Para o artista em geral, está difícil. Muita gente ficou sem trabalho. Mas a gente vai sobreviver. A gente sempre resistiu e sobreviveu”, relatou Valéria.
Questionada se a comunidade teve algum auxílio ou orientação dos órgãos públicos, Maitê explicou que, no auge da pandemia (por cerca de 2 meses), a prefeitura disponibilizou serviço de limpeza para as áreas comuns do edifício e, desde março, a cobrança de aluguel e do condomínio estão suspensos. O fundo de reserva dos próprios moradores continua, todavia, a ser cobrado para manter o caixa e cobrir as despesas comuns que se mantiveram.
Considerações Finais
No contexto urbano brasileiro, de difícil desmistificação do sonho da casa própria e subutilização de regiões centrais, a locação social aparece como uma importante alternativa no enfrentamento dos desafios da habitação popular e da requalificação de zonas centrais.
Da especificação de áreas e público-alvo (com menor entrave cultural à locação e maior propensão à adimplência), confirmação da adequação destes ao modelo alternativo à propriedade e desenho de projetos customizados, nota-se a maior assertividade e chance de sucesso, como ilustrado no caso do Palacete dos Artistas, onde foram verificados a importância dos laços de comunidade (fortalecendo e impulsionando a autogestão) e certa regularidade de renda dos moradores (contribuindo para a os baixos índices de inadimplência).
Especula-se, assim, uma abordagem para a locação social no contexto cultural brasileiro voltada majoritariamente a grupos que contam com um mínimo de regularidade e segurança de receita, mas sobretudo a grupos nos quais o entrave cultural é menos proeminente, como idosos, jovens LGBTQI+ expulsos de seus lares, imigrantes e recém-chegados à cidade – grupos cujas características e elementos comportamentais trazem uma maior permeabilidade ao conceito de locação (ou não operam, mesmo que transitoriamente, sob a lógica da casa própria), beneficiando-se ainda da construção de comunidades com demandas, necessidades e dificuldades comuns, contando com a possibilidade de replicação do modelo e potencializando os seus efeitos positivos na escala urbana.
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